Première étape : repérer les immeubles adaptés
Avant toute chose, chez Adamia Surélévation, nous travaillons étroitement avec les régies qui nous soumettent des dossiers, et nous prospectons pour repérer “les dents creuses” en zones tendues. Ces dents creuses représentent des immeubles de plus petite taille que leurs voisins, rendant possible l’occupation de leur espace vertical afin de s’aligner aux immeubles mitoyens, et offrir ainsi une cohérence architecturale.
Ce sont aussi des immeubles bénéficiant d’un potentiel constructif résultant des règles des PLU (Plan local d’urbanisme) applicables.
L’idée est alors de créer de nouveaux étages dans des zones tendues (Paris, Lyon, toutes métropoles…), tout en faisant de ce changement de hauteur d’immeuble, quelque chose d’harmonieux. Le nouvel ensemble doit sembler cohérent, aller de soi, et bien s’intégrer par rapport aux alignements des immeubles voisins.
Deuxième étape : étudier la faisabilité
Faisabilité urbanistique : que dit la loi ?
Un cadre : le PLU
Avant toute démarche, passage obligé par la case Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune, qui va venir poser un cadre pour tout ce qui va être aspects physiques de la construction. Hauteur réglementaire des bâtiments, volume, pentes, … Tout y passe. Ce document va déterminer si une surélévation d’immeubles est possible ou non, et quelles contraintes vont venir s’appliquer.
Cela dit, les PLU listent les règles de construction pour construire du bâti neuf. Or, une opération de surélévation d’immeuble nécessite de bâtir sur de l’existant. A ce titre, les contraintes que le PLU impose en termes de hauteur, d’espaces verts, de places de stationnement, sont dans certains cas impossibles à respecter, ne serait-ce que pour des raisons techniques.
Une possibilité de sortir du cadre : la loi ALUR
Dans les faits, les règles d’urbanisme ont été assouplies dans les années 2000 de manière à faciliter la construction de nouveaux logements en ville. Ainsi, la loi Alur (ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové) connue sous le nom de loi Duflot II, appellation officielle de loi n°2014-336 du 24 mars 2014, permet de densifier la ville dans presque 1400 communes considérées comme étant en zone tendue.
Cette loi est venue proposer des solutions alternatives permettant à certains projets de surélévation de voir le jour, grâce à un système de dérogations.
Par exemple, dans certains espaces contraints en coeur de ville, l’imposition par le PLU d’un certain nombre de places de stationnement par nouveau logement créé peut être atténuée dès lors que nos opérations de surélévation ont lieu à proximité de moyens de transport propres : tramways, vélos en libre-service,…
L’autorité chargée de délivrer le permis de construire peut ainsi faire preuve d’une relative souplesse grâce à la loi ALUR pour déroger aux règles du PLU, dans la mesure bien sûr où ce projet s’intègre bien dans le milieu environnant, respecte certaines considérations sociales et respecte les orientations du plan d’urbanisme.
Faisabilité architecturale : quelles contraintes ?
Il faut ensuite définir un projet architectural au niveau des aspects extérieurs du bâtiment qui va subir une opération de surélévation.
Contraintes techniques et tendances de société
Chez Adamia Surélévation, nous prenons bien sûr en compte l’ensemble des contraintes techniques, de sécurité, de consommation énergétique, qui s’appliquent sur tout projet de construction aujourd’hui, par exemple en termes de performance énergétique, d’accessibilité, de sécurité incendie, etc.
Mais nous avons aussi à coeur d’intégrer certaines dimensions sociétales qui sont aujourd’hui dans l’air du temps et qui ont du sens dans notre plaisir d’habiter en ville, comme le fait de créer des toits-terrasses quand c’est possible, de recourir aux énergies renouvelables, de récupérer des eaux pluviales avec un minimum de rejet dans le réseau public, etc.
Dimension esthétique
Ensuite, en proposant un projet esthétique, qui sera susceptible de plaire bien sûr aux habitants de l’immeuble qui vont ainsi voir grandir leur plaisir d’habiter dans cet immeuble. Mais aussi aux riverains à qui il est important de proposer un projet de construction qui s’intègre dans le milieu qu’ils connaissent.
En bref, chez Adamia Surélévation, nous attachons une forte importance au fait de mettre en conformité le projet de surélévation d’immeuble avec les attentes des copropriétaires, des riverains, mais aussi plus largement des différents intervenants locaux en tenant compte de toutes les spécificités pertinentes.
Faisabilité technique : clé de voûte d’un projet réussi
Avant de procéder aux travaux de surélévation d’un immeuble, Adamia Surélévation procède à la réalisation de diagnostics. Ceux-ci sont essentiels pour identifier d’une part, la possibilité de procéder en même temps à d’autres travaux que ceux de la surélévation.
En effet, compte tenu du fait que les installations nécessaires aux travaux de surélévation (type échafaudage) sont déjà sur place, les économies sur de potentiels gros travaux tels qu’une isolation thermique ou un ravalement de façade) sont considérables. Il s’agit alors d’une intervention globale groupée qu’il s’agit dans cette phase de chiffrer.
Et pour identifier, d’autre part, l’état général de l’immeuble de manière à déterminer ce qu’il faut mettre en place pour que la construction de nouveaux étages soit techniquement viable.
On l’a dit, chaque projet de surélévation est différent. Cela étant, pour construire de nouveaux étages, nous utilisons généralement une ossature bois ou métallique, en raison de leur légèreté et de la rapidité de leur mise en œuvre.