En ces temps marqués par une anesthésie de certains secteurs de l’économie, quel visage le marché de l’immobilier prend il ? Quels nouveaux comportements immobiliers est-il intéressant de comprendre ?

Entre stabilité globale et disparités locales

Face à l’incertitude de certains marchés économiques, le marché immobilier montre, lui, un visage plutôt sécurisant. Il affiche en effet une décélération des ventes de biens par rapport aux années précédentes, mais ce fléchissement demeure relativement léger. Il faut compter 4% de moins de biens vendus en 2020 par rapport à 2019 (source : Note de conjoncture immobilière, Notaires de France).

Et surtout, le nombre de biens vendus en un an continue d’atteindre la barre symbolique du million de transactions fin 2020.

Cela dit, il faut utiliser une autre échelle de réflexion que la seule échelle nationale pour comprendre les différentes facettes du visage du marché immobilier d’aujourd’hui et de demain.

En effet, les disparités entre les territoires sont flagrantes : l’écart entre l’Ile de France et les Régions est parlant. Si, en territoire francilien, les ventes ont chuté de + de 15%, leur volume est resté fort sur le reste du territoire.

De la même manière, il y a eu l’émergence (ou l’accélération) de nouveaux comportements immobiliers autour des grands centres urbains, notamment Paris.

Un déplacement vers un marché immobilier + nature

Le premier confinement a véritablement poussé vers des contrées plus vertes, bon nombre de parisiens en quête d’un confort de vie plus important. Et certains ont décidé de rester sur ce chemin, en acquérant des biens situés dans des départements en bordure d’Île-de-France, où l’immobilier est davantage tourné vers la nature et où le marché est moins tendu. Le télétravail a contribué à rendre cette réalité possible.

Ainsi, les ventes de biens ont baissé à Paris de + de 18%, tandis que l’Eure, l’Yonne et l’Orne (qui jouxtent directement l’Ile-de-France) ont accueilli bon nombre de nouveaux acquéreurs : respectivement, +6%, +9% et +6% par rapport aux années précédentes.

 Vague éphémère ou lame de fond ? Il est difficile de donner une réponse tranchée, cela dit il semblerait que ces nouveaux comportements immobiliers restent marginaux en région.

Une chose est sûre : à cet instant t, Paris n’est pas la locomotive du marché immobilier francilien. En effet, en 2020, les prix auront moins augmenté à Paris que sur l’ensemble de l’Ile-de-France. Une première en 10 ans !

 

Des loyers encadrés, des investissements à repenser ?

Ces disparités locales sont aussi impactées par les décisions politiques, a fortiori dans les grandes agglomérations et métropoles sur lesquelles un vent de renouveau écologiste a soufflé en 2020.

Ainsi, ce sont 8 intercommunalités et métropoles qui veulent ajouter leur nom à la liste de celles pratiquant d’ores et déjà l’encadrement des loyers (Paris et Lille). La Métropole de Lyon, celle de Grenoble, Bordeaux, Montpellier,… rejoignent cette expérimentation, et d’autres soumettent leur candidature.

Cela pourrait, à moyen terme, amener les investisseurs en quête d’une valeur-refuge à déplacer leurs projets vers des villes ne s’inscrivant pas dans cette dynamique. Et si les villes moyennes tiraient leur épingle du jeu ?

Quel horizon ?

Alors, faut-il prévoir pour 2021 une continuité sécurisante dans cette inertie du marché immobilier ou bien un fléchissement général ?

Apporter une réponse globale est complexe, tant les dynamiques de chaque territoire sont différentes. Mais les paramètres qui influent sur cette réponse sont les mêmes :

  • des taux d’intérêt toujours intéressants,
  • une forte aspiration des citadins au bien-vivre,
  • des investissements pouvant être impactés par l’encadrement des loyers, et la chute libre du nombre d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier,
  • des métropoles qui continuent d’attirer, où la construction de logements neufs doit suivre.

Et si penser la densification autrement, par exemple avec des opérations de surélévation, était une des clés ?